Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Ông Phạm Thanh K, sinh năm 1994 (Có mặt) Địa chỉ: phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Công ty L (Vắng mặt)
Địa Chỉ: Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật của Công ty L: Ông Chiu I – O – Tổng giám đốc. Địa chỉ: Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người Làm Chứng:
Bà Phạm Thanh P, sinh năm 1992 (Có mặt)
Địa chỉ: phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, các bản tự khai, biên bản hòa giải và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án nguyên đơn bà Trần Mai C và ông Triệu Tấn B có ông Đinh Văn G xác định yêu cầu khởi kiện như sau:
Cuối năm 2016 ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C có nhu cầu mua nhà để ở. Qua trao đổi với con gái bà Phan Thị Tường H ông B và bà C biết được bà H đang có nhu cầu chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ L8.02 thuộc dự án căn hộ Q, đường R, phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 108m² của bà H đã ký với chủ đầu tư là Công ty L vào ngày 16/01/2015.

Ngày 14/12/2016 ông B và bà H đã ký Thỏa thuận đặt cọc với nội dung bên nhận đặt cọc là bà Phan Thị Tường H (Bên A) và bên đặt cọc là ông Triệu Tấn B, bà Trần Mai C (Bên B). Theo đó hai bên thống nhất nội dung đặt cọc là bên B đồng ý đặt cọc cho bên A số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng để nhận chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ L8.02 thuộc dự án căn hộ Q với diện tích 108m² với giá chuyển nhượng là 3.610.000.000 (ba tỷ sáu trăm mười triệu) đồng. Số tiền ông B, bà C sẽ thanh toán cho bà H là 2.908.000.000 (hai tỷ chín trăm lẻ tám triệu) đồng, số tiền còn lại là 702.000.000 (bảy trăm lẻ hai triệu) đồng bà H cho biết ông B và bà C sẽ thanh toán tiếp cho chủ đầu tư chia làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 03 tháng.

Theo thỏa thuận đặt cọc khoảng 20 giờ ngày 14/12/2016 tại nhà bà H ông B và bà C đã trao cho bà H số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng. Cũng theo thỏa thuận đặt cọc, hai bên thống nhất ngày 21/12/2016 sẽ thực hiện việc ký chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng. bà H có nghĩa vụ chuẩn bị tất cả các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ để thực hiện ký Hợp đồng và làm thủ tục công chứng vào ngày 21/12/2016, ông B và bà C có nghĩa vụ thanh toán số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Ông Phạm Thanh K, sinh năm 1994 (Có mặt) Địa chỉ: phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Công ty L (Vắng mặt)
Địa Chỉ: Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật của Công ty L: Ông Chiu I – O – Tổng giám đốc. Địa chỉ: Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người Làm Chứng:
Bà Phạm Thanh P, sinh năm 1992 (Có mặt)
Địa chỉ: phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, các bản tự khai, biên bản hòa giải và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án nguyên đơn bà Trần Mai C và ông Triệu Tấn B có ông Đinh Văn G xác định yêu cầu khởi kiện như sau:

Cuối năm 2016 ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C có nhu cầu mua nhà để ở. Qua trao đổi với con gái bà Phan Thị Tường H ông B và bà C biết được bà H đang có nhu cầu chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ L8.02 thuộc dự án căn hộ Q, đường R, phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 108m² của bà H đã ký với chủ đầu tư là Công ty L vào ngày 16/01/2015.

Ngày 14/12/2016 ông B và bà H đã ký Thỏa thuận đặt cọc với nội dung bên nhận đặt cọc là bà Phan Thị Tường H (Bên A) và bên đặt cọc là ông Triệu Tấn B, bà Trần Mai C (Bên B). Theo đó hai bên thống nhất nội dung đặt cọc là bên B đồng ý đặt cọc cho bên A số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng để nhận chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ L8.02 thuộc dự án căn hộ Q với diện tích 108m² với giá chuyển nhượng là 3.610.000.000 (ba tỷ sáu trăm mười triệu) đồng. Số tiền ông B, bà C sẽ thanh toán cho bà H là 2.908.000.000 (hai tỷ chín trăm lẻ tám triệu) đồng, số tiền còn lại là 702.000.000 (bảy trăm lẻ hai triệu) đồng bà H cho biết ông B và bà C sẽ thanh toán tiếp cho chủ đầu tư chia làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 03 tháng.

Theo thỏa thuận đặt cọc khoảng 20 giờ ngày 14/12/2016 tại nhà bà H ông B và bà C đã trao cho bà H số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng. Cũng theo thỏa thuận đặt cọc, hai bên thống nhất ngày 21/12/2016 sẽ thực hiện việc ký chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng. bà H có nghĩa vụ chuẩn bị tất cả các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ để thực hiện ký Hợp đồng và làm thủ tục công chứng vào ngày 21/12/2016, ông B và bà C có nghĩa vụ thanh toán số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

Ngày 14/12/2016 ông B có nhắn tin cho ông đến căn hộ của ông xem nhà. Sau khi ông B và bà C xem nhà, mẹ ông và ông B, bà C cùng nhau ngồi lại soạn thảo thỏa thuận đặt cọc, ông chỉ là người hỗ trợ đánh máy soạn thảo văn bản. Việc gặp chủ đầu tư trao đổi thông tin giữa ông và ông B và bà C giống như mẹ ông đã trình bày. Với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông không đồng ý vì ông không chứng kiến việc giao nhận tiền giữa các bên.

Bà Phạm Thanh P tại bản tự khai ngày 17/10/2018 trình bày: Vào ngày 14/12/2016 bà có ở nhà nhưng bà không chứng kiến và không biết việc giao dịch, mua, bán nhà của mẹ bà. Tại đơn yêu cầu được vắng mặt, bà P nêu vì lý do bận công việc nên bà không thể có mặt tại tòa, bà xin được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, xét xử của tòa án các cấp.

Bản án sơ thẩm tuyên xử:
Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39,
khoản 1 Điều 147, Điều 228, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Căn cứ vào Điều 124, Điều 137, Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005; Căn cứ vào Điều 468 BLDS 2015;
Căn cứ Luật Phí và Lệ phí;
Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014. Xử:

• Về hình thức: Xử vắng mặt Công ty L và người làm chứng bà Phạm Thanh P.

• Về nội dung: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

1. Hủy Thỏa thuận đặt cọc ngày 14/12/2016 được ký kết giữa ông Triệu

Tấn B và bà Phan Thị Tường H do Hợp đồng hai bên xác lập bị vô hiệu.

2. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn bồi thường số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng theo thỏa thuận đặt cọc ký ngày 14/12/2016.

3. Bà Phan Thị Tường H có nghĩa vụ phải trả lại cho ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C số tiền 100.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

4. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, nếu không có sự thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

5. Bà Phan Thị Tường H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.000.000 (năm triệu) đồng. Hoàn lại cho ông Triệu Tấn B số tiền 5.000.000 (năm triệu) đồng theo biên lai thu số AA/2012/07478 ngày 14/02/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014.

Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tai phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 05 tháng 11 năm 2018 bị đơn có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm 535/2018/DS-ST ngày 22/10/2018 của Tòa án nhân dân Quận

1. Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Bị đơn – bà Phan Thị Tường H trình bày, tôi kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm vì bản án nhận định thiếu khách quan, không có chứng cứ thể hiện tôi đã nhận tiền cọc 100.000.000 đồng của phía nguyên đơn, trong hợp đồng đặt cọc không thể hiện tôi đã nhận tiền, sau khi ký hợp đồng đặt cọc nguyên đơn cũng không giao tiền cọc cho tôi như đã ký, do đó cấp sơ thẩm buộc tôi phải giao trả cho nguyên đơn số tiền này là không có cơ sở. Đề nghị Tòa sửa án sơ thẩm, bác yêu cầu của nguyên đơn.

Nguyên đơn trình bày do sơ ý nên đã không làm giấy biên nhận đã giao nhận số tiền 100.000.000 đồng tuy nhiên qua quá trình thực hiện hợp đồng, qua các lần trao đổi giữa hai bên trong quá trình chuẩn bị ký hợp đồng mua bán tại công chứng đã thể hiện phía bà H nhận đủ tiền cọc do đó đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của nguyên đơn, y án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Thời hạn kháng cáo: Ngày 22/10/2018 Tòa án nhân dân Quận A xét xử và tuyên bản án dân sự sơ thẩm số án số 535/2018/DS-ST. Ngày 05 tháng 11 năm 2018 bà Phan Thị Tường H là bị đơn có đơn kháng cáo. Căn cứ Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, kháng cáo còn trong hạn luật định nên được xem xét.

2. Nội dung kháng cáo:

-   Hội đồng xét xử xét thấy:
Bà Phan Thị Tường H kháng cáo với nội dung cho rằng hai bên chưa có sự giao nhận số tiền cọc là 100.000.000 đồng nên không đồng ý trả số tiền này cho nguyên đơn như quyết định của bản án sơ thẩm, Hội dồng xét xử xét thấy như sau:

Theo các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện ngày 14/12/2016 ông Triệu Tấn B và bà Phan Thị Tường H có ký với nhau thỏa thuận đặt cọc để tiến hành mua bán căn hộ. Đây là Hợp đồng được ký kết giữa ông B và bà H, trong thỏa thuận có ghi rõ bên đặt cọc (bên B) là ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C và bên nhận đặt cọc (bên A) là bà Phan Thị Tường H. Theo đó bên B đồng ý đặt cọc cho bên A số tiền được quy định tại Điều 2 của thỏa thuận đặt cọc để nhận chuyển nhượng lại Hợp đồng đã ký ngày 16/01/2015 giữa bà H và Công ty L, chuyển nhượng một căn hộ có ký hiệu L8.02 có diện tích 108m² thuộc dự án căn hộ Q.

Theo lời khai của bà H tại các bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa sở dĩ các bên không thực hiện được việc công chứng chuyển nhượng vì chưa có giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc đồng ý cho chuyển nhượng căn hộ nêu trên. bà H xác nhận, bà có trình bày với ông B và bà C về việc bà có vi phạm nghĩa vụ thanh toán kỳ thứ 8 với chủ đầu tư. Theo Hợp đồng mua bán số KB/HĐMB-008 ngày 16/01/2015 được ký giữa bà với Công ty L thì kỳ thứ 8 bà phải thanh toán số tiền 158.959.676 đồng cho Công ty L vào ngày 07/10/2016. Căn cứ vào điểm b, khoản

1. Điều 10 về chuyển giao quyền và nghĩa vụ của Hợp đồng mua bán số KB/HĐMB-008 ngày 16/01/2015 thì bên mua chỉ được chuyển nhượng Hợp đồng cho bên thứ 3 khi bên mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến Căn hộ đã mua cho bên bán (Công ty L) theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy trường hợp này bà H không có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Theo quy định tại Điều 411 Bộ luật dân sự 2005 trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu. Cấp sơ thẩm xác đinh hợp đồng này vô hiệu là có cơ sở.

Tại Điều 2 của thỏa thuận đặt cọc có ghi phương thức thanh toán:
Đợt 1: Ngay khi ký hợp đồng bên B đặt cọc cho bên A số tiền 100.000.000 đồng.
Đợt 2 : Ngày 21/12/2016 ngày sau khi ký hợp đồng công chứng bên B thanh toán cho bên A số tiền bên A đã nộp cho chủ đầu tư tương đương 2 tỷ đồng chẵn.
Quá trình giao dịch mua bán giữa hai bên thể hiện các bên đã tiến hành đến giai đoạn cùng ra ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng mà phía bên bán là bà H không có yêu cầu gì về việc thanh toán đợt 1, điều này cũng thể hiện việc thanh toán đợt 1 đã được thực hiện.
Với những nhận định trên, Hội đồng xét xử cho rằng sự việc ông B và bà C có đặt cọc cho bà H số tiền 100.000.000 đồng là có thật, cấp sơ thẩm xác định thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên là vô hiệu, các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở do đó Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Ngoài ra Hội đồng xét xử xét thấy điều chỉnh lại phần quy định của lãi suất khi chậm thi hành án tại phần quyết định của bản án sơ thẩm cho phù hợp với pháp luật hiện hành.

1. Về án phí :

   • Án phí sơ thẩm : Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

   • Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;
 

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Hủy Thỏa thuận đặt cọc ngày 14/12/2016 được ký kết giữa ông Triệu Tấn B và bà Phan Thị Tường H do Hợp đồng hai bên xác lập bị vô hiệu.
Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn bồi thường số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng theo thỏa thuận đặt cọc ký ngày 14/12/2016.

Bà Phan Thị Tường H có nghĩa vụ phải trả lại cho ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C số tiền 100.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Triệu Tấn B và bà Trần Mai C cho đến khi thi hành án xong thì bà Phan Thị Tường H còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Án phí:

• Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Phan Thị Tường H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.000.000 (Năm triệu) đồng. Hoàn lại cho ông Triệu Tấn B số tiền 5.000.000 (Năm triệu) đồng theo biên lai thu số AA/2012/07478 ngày 14/02/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Phan Thị Tường H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0026218 ngày 05/11/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận A. bà H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.